Prêt Hypothécaire 125% : Devenez Propriétaire Sans Apport

Acheter sans apport, c’est encore possible en 2024

Vous souhaitez devenir propriétaire, mais vous n’avez pas d’épargne pour financer un apport personnel ? Le prêt hypothécaire 125 % peut être la solution idéale pour vous. Ce crédit immobilier permet d’emprunter au-delà du prix du bien, couvrant ainsi 100 % du montant de l’achat et jusqu’à 25 % supplémentaires pour les frais annexes comme les frais de notaire, d’hypothèque et d’assurance.

Les banques traditionnelles sont de plus en plus réticentes à accorder des prêts sans apport, mais certains établissements financiers proposent encore cette solution de financement totale pour les emprunteurs avec un profil solide.

Dans cet article, nous allons voir comment fonctionne ce prêt, quelles sont ses conditions et comment maximiser vos chances d’obtenir un crédit hypothécaire 125 %.

 

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Qu’est-ce que le prêt hypothécaire 125 % ?

Un prêt hypothécaire 125 % est un crédit immobilier qui couvre non seulement l’achat du bien, mais aussi l’ensemble des frais liés à l’acquisition :

• Les frais de notaire
• Les droits d’enregistrement
• Les frais d’acte de prêt
• Les frais d’hypothèque
• L’assurance emprunteur

Contrairement aux prêts classiques qui nécessitent un apport de 10 à 20 %, ce type de financement permet d’accéder à la propriété sans disposer de fonds propres.

Exemple concret :
Vous achetez un appartement à 200 000 €. Avec un prêt hypothécaire classique, il vous faudrait environ 40 000 € d’apport pour couvrir les frais annexes. Avec un prêt 125 %, vous pouvez emprunter jusqu’à 250 000 € et financer l’ensemble du projet.

 

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Pourquoi les banques sont réticentes à prêter sans apport ?

Les établissements bancaires voient les emprunteurs sans apport comme plus risqués. En cas de défaut de paiement, la vente du bien ne suffira peut-être pas à rembourser la totalité du crédit. C’est pourquoi les prêts sans apport sont :

• Plus difficiles à obtenir
• Soumis à des conditions strictes
• Associés à un taux d’intérêt plus élevé

Cependant, certains organismes spécialisés continuent de proposer ce type de crédit sous certaines conditions.

 

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Les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire sans apport

Si vous souhaitez bénéficier d’un prêt 125 %, vous devez répondre à plusieurs critères :

1. Avoir une situation financière stable

• Un CDI est souvent exigé
• Un revenu suffisant avec un taux d’endettement raisonnable
• Un reste à vivre suffisant après le paiement des mensualités

2. Être primo-accédant

Les banques accordent plus facilement un prêt total aux acheteurs de leur première résidence principale.

3. Présenter un bon historique bancaire

• Aucun incident de paiement
• Pas de fichage à la Banque nationale de Belgique
• Une gestion financière saine

4. Mettre un bien en garantie (optionnel)

Dans certains cas, la banque peut demander une garantie supplémentaire, comme un bien immobilier appartenant à un proche.

 

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Quels sont les inconvénients du prêt 125 % ?

Si le prêt hypothécaire sans apport est une opportunité, il faut aussi en connaître les limites.

• Taux d’intérêt plus élevé : en raison du risque accru, les banques appliquent généralement un taux supérieur de 0,5 à 1 % par rapport à un prêt classique.
• Durée d’emprunt plus longue : pour limiter le poids des mensualités, le crédit peut être allongé jusqu’à 30 ans.
• Risque d’endettement plus important : le montant emprunté étant plus élevé, il est essentiel de bien évaluer sa capacité de remboursement.

 

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Comment maximiser vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire 125 % ?

1. Optimiser son dossier de crédit

Les banques accordent ce type de prêt aux profils les plus solides. Pour mettre toutes les chances de votre côté :

• Présentez des revenus stables et réguliers
• Maintenez un taux d’endettement inférieur à 33 %
• Assurez un reste à vivre suffisant après remboursement

2. Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Un courtier peut vous aider à :

• Comparer les offres des banques
• Négocier le taux d’intérêt
• Trouver des solutions alternatives (garantie, co-emprunteur…)

3. Réaliser une simulation de prêt

Avant de déposer une demande, utilisez un simulateur en ligne pour estimer :

• Le montant que vous pouvez emprunter
• Le coût total du crédit
• Le montant des mensualités

 

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Prêt hypothécaire 125 % et frais de notaire : comment ça fonctionne ?

Aujourd’hui, la loi impose que les frais de notaire soient financés par un second prêt distinct :

1. Un prêt hypothécaire classique couvrant le prix du bien
2. Un second crédit pour financer les frais (généralement à un taux plus élevé)

Ce montage financier permet d’obtenir un prêt total tout en respectant la réglementation en vigueur.

 

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Foire aux Questions (FAQ) sur le Prêt Hypothécaire 125 %

1. Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire sans apport ?

Un prêt hypothécaire sans apport est un crédit immobilier accordé sans que l’emprunteur n’ait à fournir d’épargne personnelle pour couvrir une partie du prix du bien. Cela signifie que la banque finance 100 % du prix d’achat, voire 125 % pour inclure également les frais annexes comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement et les frais d’acte de prêt.

Dans une banque classique, il est souvent exigé un apport de 10 à 20 % pour limiter les risques. Cependant, certains établissements spécialisés acceptent encore d’octroyer un prêt total sous certaines conditions.

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2. Le prêt à 125 % est-il accessible à tout le monde ?

Non, toutes les banques ne proposent pas ce type de financement et celles qui l’acceptent appliquent des critères d’éligibilité stricts. Pour obtenir un prêt 125 %, il faut généralement :

• Être primo-accédant (acheter sa première résidence principale)
• Avoir un emploi stable (CDI, fonctionnaire, indépendant avec revenus réguliers)
• Ne pas avoir de fichage bancaire
• Maintenir un taux d’endettement inférieur à 33 %
• Avoir un bon historique de gestion financière

Certaines banques peuvent aussi exiger une garantie complémentaire, comme une hypothèque sur un second bien ou l’intervention d’un co-emprunteur.

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3. Quelle banque propose encore un prêt hypothécaire sans apport en Belgique ?

Les grandes banques classiques (BNP Paribas Fortis, ING, KBC, Belfius) préfèrent financer des projets avec un apport. Toutefois, certains organismes de crédit spécialisés et certaines banques en ligne acceptent encore de financer jusqu’à 125 % du montant de l’achat.

Pour savoir quelles banques proposent cette offre actuellement, il est recommandé de passer par un courtier en crédit qui saura vous orienter vers le bon établissement.

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4. Quel est le taux d’intérêt d’un prêt 125 % ?

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire 125 % est plus élevé qu’un prêt classique, car le risque pris par la banque est plus important. En moyenne, il est 0,5 % à 1 % plus élevé qu’un prêt avec apport.

Plusieurs facteurs influencent le taux :

• Le montant emprunté
• La durée du crédit (plus elle est longue, plus le taux peut être élevé)
• Le profil de l’emprunteur (revenus, stabilité professionnelle, historique bancaire)
• La politique de la banque au moment de la demande

Pour obtenir le meilleur taux possible, il est essentiel de comparer les offres et de négocier avec les banques.

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5. Peut-on financer les frais de notaire avec un prêt 125 % ?

Oui, c’est justement l’un des avantages du prêt 125 %. Il permet de couvrir non seulement le prix du bien, mais aussi les frais annexes comme :

• Les frais de notaire (honoraires, taxes, droits d’enregistrement)
• Les frais d’acte de prêt
• Les frais d’hypothèque
• L’assurance emprunteur

Cependant, depuis la nouvelle réglementation, ces frais doivent être financés via un second prêt distinct, souvent à un taux plus élevé et sur une durée plus courte (max. 10 ans).

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6. Quelles sont les alternatives si je n’ai pas d’apport personnel ?

Si vous n’avez pas d’épargne disponible, plusieurs solutions existent :

• Trouver une banque qui accepte un prêt 125 %
• Mettre en garantie un bien immobilier (ex : logement des parents)
• Faire appel à un co-emprunteur (parent, conjoint, ami)
• Contracter un prêt personnel pour couvrir l’apport (risqué et souvent déconseillé)
• Demander un prêt aidé (Prêt à Taux Zéro, aides régionales)

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7. Quelle est la durée de remboursement d’un prêt 125 % ?

La durée de remboursement dépend du montant emprunté et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Généralement, les prêts hypothécaires sans apport ont une durée de 25 à 30 ans, voire 40 ans dans certains cas rares.

Si les frais de notaire sont intégrés dans le financement, ils sont souvent remboursés via un prêt complémentaire de 10 à 15 ans maximum.

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8. Est-il plus difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Oui, il est plus difficile d’obtenir un prêt sans apport, car les banques estiment que l’absence d’épargne représente un risque financier. Toutefois, si vous avez un bon dossier (revenus élevés, emploi stable, faible endettement), certaines banques peuvent accepter de vous financer à 100 % voire 125 %.

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9. Comment calculer son taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Le taux d’endettement est le ratio entre vos charges mensuelles et vos revenus. La majorité des banques imposent un taux d’endettement maximal de 33 %.

Formule de calcul :

Taux d’endettement = (Total des charges / Revenu net mensuel) x 100

Exemple :

• Salaire net : 3 000 €
• Mensualité de crédit immobilier : 900 €
• Mensualité d’un prêt auto : 150 €
• Total des charges : 1 050 €
• Taux d’endettement : (1 050 / 3 000) x 100 = 35 %

Si votre taux dépasse 33 %, votre dossier sera plus difficile à accepter, sauf si vous avez un revenu élevé et un reste à vivre confortable.

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10. Comment faire une simulation de prêt hypothécaire sans apport ?

Avant de vous engager, il est recommandé de faire une simulation de crédit en ligne. Cette simulation vous permet d’avoir une estimation :

• Du montant que vous pouvez emprunter
• De vos mensualités
• Du coût total du crédit
• Du taux d’intérêt appliqué

Pour une simulation précise, il faut renseigner :

• Votre revenu net mensuel
• Votre situation professionnelle
• Le prix du bien immobilier
• La durée du prêt souhaitée

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11. Peut-on négocier un prêt hypothécaire 125 % ?

Oui, tout comme un prêt classique, il est possible de négocier les conditions du prêt :

• Le taux d’intérêt
• Les frais de dossier
• Les conditions de remboursement anticipé
• L’assurance emprunteur

Passer par un courtier en prêt immobilier peut être un atout, car il saura défendre votre dossier et négocier avec plusieurs banques en même temps.

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12. Où trouver un prêt hypothécaire 125 % en Belgique ?

Pour obtenir un prêt sans apport, plusieurs options sont possibles :

• Banques traditionnelles (de plus en plus rares pour ce type de prêt)
• Banques en ligne
• Organismes de crédit spécialisés
• Courtiers en crédit qui peuvent vous aider à trouver la meilleure offre

 

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Conclusion : Le prêt hypothécaire 125 %, une solution pour devenir propriétaire sans épargne

Le prêt immobilier sans apport est une solution efficace pour ceux qui souhaitent acheter un bien sans avoir d’épargne. S’il est plus difficile à obtenir qu’un crédit classique, il reste accessible aux emprunteurs avec un bon profil financier et une situation stable.

Avant de vous lancer, il est essentiel de :

• Simuler votre prêt pour connaître les mensualités
• Comparer les offres pour obtenir le meilleur taux
• Optimiser votre dossier pour maximiser vos chances

Avec une bonne préparation et les bons conseils, vous pouvez concrétiser votre projet immobilier sans apport personnel.